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그래서 무슨 일을 하나요? 3 (건설사 현장관리 / HDC현대산업개발 경영일반)

flowflowflowflowflow — Fri, 30 Jan 2026 10:45:42 +0900

Q1. 건설사 경영일반 직무에서, 실무 / 컬쳐핏 면접과 관련한 팁이 있는지 궁금합니다.

A1. 음… 정말 솔직하게 말씀드리면 건설사 경영지원 면접에서 그렇게 높은 수준의 건설 산업 지식이나 이해도를 요구하진 않습니다.

저를 보시면 알겠지만 아마 면접관들도 자포자기 했을 거에요 ㅋㅋ…

그래서 보통 물어보는 게

(이번 동문멘토링을 통해 들었던 저희 회사 1차 면접 질문이었습니다.)

1. 왜 굳이 건설산업에 지원했는지

2. 본인이 현장 근무한다고 했을 때 잘 버틸 수 있을지? 힘들 텐데?

3. 현장 근무한다고 했을 때 본인이 잘 활용할 수 있을 만한 역량이 무엇인지?

4. 윗사람들하고 잘 지낼 수 있는지?

이 정도가 대부분입니다.

이른바 ‘킥’이 필요하다면

서울 광운대역 인근 ‘서울원 아이파크’ 건설현장이나 주변 꼭 돌아봤다고 어필해보세요.

HDC가 지금 그룹사 자원을 모두 광운대역 복합개발에 베팅한 시점이라

해당 사업지를 둘러보고, 해당 사업지에 아이파크몰, 호텔 등이 생긴다면 어떨지, 이런 인상을 남기는 것도 회사에 대한 로열티를 남길 수 있는 방안이라 생각됩니다.

저도 후배들 중 현장 임장했거나 가본 적 있던 친구들이 실무면접 떨어진 경우는 한 번도 보지 못했습니다.

사실 다 알거든요, 어차피 이력 보면 건설산업 다 모르고 좋은 학교인데 일단 지원했던 거.

대신 일종의 ‘성의’나 ‘회사에 대한 관심, 로열티’로 확인하니까, 그게 확실히 킥이 되는 것 같아요.

안전 관련 이슈는 HDC가 민감하긴 해서…

최근 포스코 사고 났을 때 사례처럼, 안전 리스크가 대외 신인도나 중처법 관련 리스크가 있다고 들었다~ 정도만 알고 가시면 좋을 듯합니다.

저도 아직 주니어긴 하지만

타 건설사 대비 HDC만의 어필 포인트가 굉장히 많다고 생각합니다.

보통 건물을 짓고 끝내는 것이 아니라, 우리가 해당 사업지에 건물을 짓는다면 어떤 공간으로 만들어낼지, 그리고 어떻게 적극적으로 운영할지 계획을 세워서 수주하는 회사라고 생각해요.

광운대역세권 개발 "서울원 프로젝트" 조감도, HDC현대산업개발

짓는 것 외에, 어떤 공간으로 개발해서 조합원들이나 투자자들의 자산 가치를 증식시켜줄지의 영역은 ‘마케팅, 개발’의 영역일 것입니다.

그런 영역에서 HDC가 우위를 지니고 있는 사례들이 있다고 조명해주시면 어필이 잘 되지 않을까요?

건설사가 직접 부지를 매입해서 개발을 하는 프로젝트가 있는데요, 보통 ‘개발’ 직무에서 해당 프로젝트를 담당합니다.

그래서 현장이나 아니면 여러 직무 경험들을 통해서, 우리가 경쟁력을 가질 수 있는 ‘개발’ 사업의 전문가로 성장하고 싶다~ 이 정도 플로우는 좋을 것 같습니다.

Q2.

HDC현대산업개발 = 부지확보부터 기획 시공 운영까지 모든 밸류체인을 가진 종합 디벨로퍼

그 속에서의 프로젝트 관리 직무 = 전 과정에서 공정, 원가, 리스크를 통합적으로 관리하고, 적합한 의사결정을 내리는 직무

라고 정의 내려도 무방한 걸까요? 이 직무가 회계재무적 지식 기반의 의사결정을 내리는 것 외에 무엇을 하는건지 모르겠어서 면접시 무엇에 초점을 맞춰야할지 아직도 어렵네요ㅜㅜ

A2.

그 속에서의 프로젝트 관리 직무 = 전 과정에서 공정, 원가, 리스크를 통합적으로 관리하고, 적합한 의사결정을 내리는 직무

=>이 키워드로 정의 내려도 무방할 것 같습니다. 다만 제너럴한 느낌은 있어서, ‘프로젝트 내에서의 공정/원가/리스크’ 가 무엇인지 질문은 들어올 것 같네요.

HDC현산이 타 건설사 대비 ‘디벨로퍼’의 성격이 강하다고는 하지만, 결국 건설사의 매출은 공사수익을 기반으로 합니다. 하기의 사업보고서 상 자료를 보시면, 디벨로퍼로써 직접 자체공사를 통한 지분이익인 ‘자체공사’ 매출액 대비, 공사비 수익이라고 볼 수 있는 외주주택/일반건축 매출이 압도적인 것을 확인할 수 있을 겁니다.

HDC현대산업개발 2024년 매출실적, Dart

그럼 다시 동문님께서 정의하신 직무 정의를 해체해보면, ‘프로젝트’는 건설공사비 매출이 발생하는 하나의 건축/주택/토목 현장일 것입니다. 그 과정에서의 공정은 당연히 건물이 지어지는 것일 거고, 원가는 공사비가 투입의 요소들(재료비/노무비/외주비 등), 리스크는 공사를 통해 얻을 수 있는 매출 대비 원가가 과다하게 발생한다던가, 혹은 미분양이 발생해서 공사비를 받지 못한다거나, 그런 것들이 있겠죠. 재무/회계 기반 지식이 일부 필요하지만, 개인적으로는 그렇게 높은 수준을 요구한다고 보진 않습니다.

오히려 제가 말씀드린 프로젝트 관리 요소나, 리스크들을 본다면, 이게 “왜” 발생하는지를 잘 분석한다면 좋은 업무 성과가 나올 수 있고, 이해도를 높일 수 있을 것입니다.

“왜” 리스크가 나타나고, “어떻게” 리스크를 해결할지 구상하려면, 전문가들과 실무자들의 의견을 종합하는게 필요합니다. 특히 건설업 특성 상 이해관계자가 많이 얽힌 산업은 이해관계자들의 의견과 입장을 해석하고, 조율하는 능력이 매우 크게 요구됩니다.

그런 만큼, 소통 능력과 학습 능력, 그리고 조율 능력을 강조하신다면 좋은 평가가 나올 듯합니다. 저희 회사에서도 PT면접 시 이런 로직을 가장 중요하게 평가했습니다. 특히 발주처인 조합/시행사/운용사 등과 어떻게 협상 가능한지~ 이런 소통 능력이 중요했어요.

Q3.

그리고 자소서에는

이 역량을 바탕으로 입사 후에는 현장의 비용·공정 리스크를 조기에 진단하고, 다각도의 정보를 통합해 의사결정에 기여하는 사업관리 담당자가 되고 싶습니다. 또한 저는 ‘호기심 기반 학습’을 강점으로 갖고 있습니다. 건설 관련 경험은 없지만, 그렇기에 건설재무·공정관리·VE 등 직무 전문성을 지속적으로 학습하고, 장기적으로는 프로젝트 수익성 분석 및 사업계획 수립을 주도하는 PM 경영 전문가로 성장하겠습니다

이런 내용을 작성했는데, 이게 직무랑 산업 분석 없이 챗지피티로 딸깍한거라… 실제로 디벨로퍼기업에서 가능한 커리어패스인지 궁금합니다.. ㅜㅜ

A3.

충분히 가능한 커리어패스입니다. 다만 실질적으로 공정관리/VE는 엔지니어 직군에 가깝고(저희가 설계나 엔지니어링에 전문성을 가지기에는 한계가 있으니까요.), 현장에서 느낀 다양한 이해관계자들의 입장, 건설 산업의 특징들을 배우고 가겠다!! 이런 어필이 중요할 것 같습니다.

다만 이런 플로우로 갈거면, 어느정도 왜 PM을 하고 싶은지를 말해야 할 것 같습니다. 사실 엄밀히 따지면 PM은 좀 다른 영역이긴 하지만, 개발직무라고 가정한다면, 사실 브랜드 마케팅으로 성장할 수도, 아니면 그냥 분양 검토나 영업으로 커리어패스를 확장할 수 있는데, 왜 굳이 부동산 개발인지? 그렇게 커리어패스를 생각한 이유를 많이 물어볼 듯 합니다.

지피티로 딸깍하셨다면…. 최근 성수의 개발사례가 핫합니다. 공업지대였던 성수가 최근 업무지역으로도 많이 핫해져서 오피스 개발/거래 사례들도 상당히 많아졌는데요. 특히 ‘팩토리얼 성수’(성수역 올리브영 있는 그 건물)의 매각도 최근 이뤄지면서, 부동산 개발이 한 지역을 바꿔가는 그런 경험이 인상깊었다.~ 이런 식으로 커리어패스 동기를 좀 꾸며가야 할 듯합니다.

팩토리얼 성수 전경, 셰어잇

개발 PM의 경우 더욱 사례를 통한 동기 보강이 필요해요.

Q4.

또 전에 말씀주신 서울원 프로젝트처럼 전반적인 사업 계획을 수립하는 일도 프로젝트 관리 직무가 할 수 있는일인지 궁금합니다!!…

A4.

전반적인 사업계획의 경우 개발본부(개발사업일 경우)/혹은 사업시행자나 조합(외주건축/재건축 사업)이 결정합니다. 이를 좀 더 구체적으로 설정하는 건 토목/건축 사업본부가 설정하구요.

프로젝트 관리 직무는 해당 프로젝트가 사업 계획대로 차질 없이 진행될 수 있도록 지원하는 역할에 가깝습니다. 일종의 경영지원 직무에 가깝죠. 그래서 앞서 말씀드렸던 것처럼 소통 능력과 협상 능력, 그리고 경영지원에 필요한 다양한 역량들(정 없다면 시장조사론도 좋습니다.)을 자유롭게 어필하시면 될 것 같습니다.

공공지원 민간임대주택 리츠와 ABS

flowflowflowflowflow — Thu, 22 Jan 2026 12:16:06 +0900

본 사업의 가상 사업구도, 출처: 서강대학교 부동산 금융학회 RECS

요약:

공공지원 민간임대 리츠는 허그의 신용보강을 통해 안정성을 확보하면서도, CI(건설사)에게는 출자-시공 결합형 수익모델을, FI에게는 시중이율 대비 높은 이율의 투자기회 및 대출채권 유동화를 통한 스프레드 차익 수취 기회를, ABS 투자자에게는 고신용 고금리 스프레드 매력을 제공한다.

프로젝트 마무리 된 기념으로 작성하는 해설집 겸 복기자료
부동산 금융에서 중요한 점은 각 이해관계자의 입장에서 매력적인 포인트가 무엇인지 해석하는 것이다.(사실 어느 사업에서나 똑같겠지만) 각자의 입장에서 매력적인 포인트가 다르기에 같은 프로젝트에서도 이해관계자 별로 다른 포지션에 위치하게 된다.
위의 공공지원 민간임대주택 리츠에서는 총 5개의 이해관계자가 참여한다.
A. 주택도시보증공사(주택도시기금)(이하 허그 및 기금), B. 에쿼티 참여 컨소시엄(이하 CI 등), C. 일반 대주단, D. ABS 발행 대주, E. ABS 매입자
"공공지원" 민간임대주택이기에 허그 및 기금의 적극적인 신용보강/출자가 보장된다. 다만 사업의 공익적 성격으로 인해 임대수입의 상한이 정해져 있어 실질적인 운영배당을 기대하긴 어렵다. 허그와 기금 입장에서 중요한 것은 임대주택의 공급 증가다. 이를 위한 민간 출자자 모집을 위한 인센티브로 신용보강/자금융자/출자 지원에 나선다고 보면 될 것이다.
공공지원 "민간임대주택"의 성격에서 보면, CI가 얻을 수 있는 운영수입은 제한된다. 임대수입의 상한이 정해져있는 상황이기 때문이다. 하지만 CI의 비즈니스 모델을 생각하면 이러한 사업에 적극적으로 출자할만한 유인은 명확하게 존재한다.
해당 사업의 출자자는 4년간의 개발기간, 10년간의 의무임대 운영기간을 거쳐 분양전환을 통해 Exit 및 리츠 청산배당을 받게 된다. 앞서 언급했듯 사업의 성격 상 운영배당은 기대하기 어렵다. 즉, 초기 투자 후 14년 동안은 아무런 수익을 기대할 수 없는 상황이다. 이에 투자 기간에 따른 회수가 중요한 FI들에게는 출자 메리트가 비교적 적은 사업으로 평가된다.
다만, 지방에 거점을 두고 있는 중견 건설사의 경우 이러한 사업구도는 메리트로 다가올 수 있다.
건설사의 비즈니스 모델은 무엇일까?

본 사업 CI 참여자 계룡건설산업의 2024년 매출 및 수주상황, 출처: DART, 계룡건설산업 사업보고서(2024.12)

건설사의 주요 매출 실적은 도급계약을 통한 공사비에서 창출된다. 공사 수주 실적이 외형 성장에도 영향을 끼칠 뿐만 아니라, 시공능력평가 및 신용평가에도 큰 영향을 끼치게 된다. 또한 일정 수준의 현장 수가 유지되어야 내부 인력 운용 역시 수월하다.
시공능력 20~40위권의 회사들의 무보증 회사채 신용등급은 BBB 정도 선에서 결정되는데, 허그 보증이 담보되지 않은 건설사 채무인수 보증 사업비 대출의 금리가 무보증 회사채 신용등급을 따라 가는 것을 감안하면, 중견 건설사 입장에서는 허그 보증 자체만으로도 금융비용에 대한 큰 메리트가 생긴다.

허그 보증부 대출: CD금리 +1.2~1.3%, BBB+ 신용등급 시공사 책임준공 시 금리 6.39%, 대략 280bp의 금리차이가 발생한다., 출처: 한국기업평가

또한 조합 리스크, 법무적 리스크가 해결된 택지를 국가에서 저렴한 가격으로 공급한다는 점에서도 장점이 있고.
CI 입장에서는 에쿼티 출자 후 안정적으로 도급 수주를 하고, 이후 에쿼티는 FI에게 지분유동화를 통해 회수하는 전략으로 진입할 메리트가 있는 것이다. 즉, CI만이 민간 출자자로 참여할 명확한 유인이 존재한다.
CI 입장에서는 에쿼티 출자 후 안정적으로 도급 수주를 하고, 이후 에쿼티는 FI에게 지분유동화를 통해 회수하는 전략으로 진입할 메리트가 있는 것이다. 즉, CI만이 민간 출자자로 참여할 명확한 유인이 존재한다.

※각주1. 최근 HUG 보증이 걸린 우량 대출채권이 시장에 부재한 상황에서 HUG 보증 대출 PF 사업 참여를 원하는 대주단이 많다고 한다. 특히 부실 대출로 홍역을 겪은 상호금융권 중앙회 등이 그렇다. 그래서 일부 사업에서는 '선순위 참여 조건부 우선주 자기자본 출자'를 참여 조건으로 내걸기도 한다. 교보증권 주관의 '제물포역 프로젝트 리츠' 사업에서 새마을금고중앙회가 선순위 대주 및 우선주 참여한 사례가 대표적. (이른파 '프로라타'방식) 즉, 특정 상황에 놓인 FI들의 우선주 출자 유인이 발생하면서 해당 사업들의 자기자본 비율 개선을 기대할 수 있을 것이다. 특히 '프로젝트 리츠' 도입 후 자기자본 확보가 중요해진 시점에서 이러한 이해관계를 잘 파악하는 것이 중요할 것으로 판단된다.

그렇다면 이제 C. 일반 대주단 입장에서 살펴보자. 본 자료에서는 일반 대주단을 생명보험사, 화재보험사 등의 LP로 한정했다. 이들이 PF 대출을 실행할 때 살펴보는 중요 요인들은 1. 대출의 회수 가능성 및 안정성, 2. 보험사의 공시이율 대비 높은 운용 수익을 얻는지. 이다. 이 두가지 요인에서 Exit 분양률 40% 선까지는 일반 대주단이 참여할만한 유인이 있다고 판단되었다.
공공지원 민간임대 주택은 사업비의 70%까지 허그 보증을 통한 PF 대출이 가능하다. 이로 인해 외부 신용보강이 담보되어 안정성을 확보할 수 있다. 허그 보증 사업비 대출이 수도권 기준 3%후반~4% 초반 금리가 설정되는 것을 감안했을 때, 지방에 위치한 본 사업지의 경우 금리 4%후반, 그리고 일반 대주단의 대출 비중은 Exit 분양률 40% 선으로 설정하였다. (서울 도시정비 사업의 경우 선순위 단일 트렌치, 그리고 Exit 분양률 60% 선에서 설정됨)

HUG 담보부 PF보증 소개 출처: HUG

ABS 발행 대주의 경우 자기자본의 직접 투입 없이 스프레드 차익을 얻을 수 있는 딜이다. 다만 ABS 매입자를 통해 일종의 셀다운을 완성한다는 가정 하에서 말이다.
ABS 매입자 입장에서는 금리 인하가 예상되는 시기에서, AAA 등급 채권/증권 중 높은 이율의 상품을 매입할 수 있다는 장점이 존재한다. P-ABS를 통해 AAA 신용등급을 얻게 된 ABS는 AAA 회사채/국채 대비 높은 이율을 보유하고 있다. 신용등급별 채권 및 상품 매입/포트폴리오 설정을 통해 안정적인 운용을 추구하는 보험사/운용사 등에게는 큰 매력도가 존재하게 된다.

본 ABS의 금리 경쟁력, 출처: 서강대학교 부동산 금융학회 RECS

이를 통해 5개의 이해관계자 모두에게 나름 합리적인 딜이 이뤄질 수 있도록 구상하였다. 해당 구조를 참조하였던 교보증권의 ABS/ABCP 발행 및 셀다운 전략에서도 이와 유사한 형태로 딜이 이뤄졌다.

※ 본 글은 공시 자료 및 가상의 프로젝트를 참고하여 작성한 개인적 분석으로, 특정 기업이나 조직의 공식 입장을 대변하지 않습니다.

그래서 무슨 일을 하나요? 2 (건설사 현장관리 / 현대건설 경영일반 / GS건설 플랜트 EPC)

flowflowflowflowflow — Thu, 22 Jan 2026 10:45:09 +0900

GS건설이 수주한 사우디아라비아 파드힐리 가스 플랜트 공단 전경, GS건설

1. 제가 현대건설 JD를 찾아봤는데, 별도의 전략/기획 직무를 찾지 못했습니다. 혹시 사업관리 부서에서도 전략기획 관련된 일을 하실까요?

-사업관리 부서에서는 현장 단위의 수익성 관리, 그리고 유동성 관리 업무를 맡고 있습니다. 전사/사업부 차원의 전략기획 업무와는 방향성이 다른 것 같아요. GS건설의 경우 ‘현장관리’ 직무와 유사하다고 보시면 될 것 같습니다.

2. 사업관리 직무에서 하시는 일 중에 a)예산 및 원가 관리, b) 프로젝트 관리, c)다양한 이해관계자와 협업이 포함 되어있다고 알고 있습니다. 각 부분에 대해서 질문을 드리고자 합니다.
2-1) 예산 및 원가 관리에서, 공정별 원가 검토와 실행예산 대비 원가 차이 분석 업무를 한다고 알고 있습니다. 실행예산과 실제 원가 차이가 나는 상황이 빈번하다고 알고 있는데, 사업관리 직무에서는 이에 대한 대응 방법이나 수익성 개선을 위해 어떤 방법론을 채택하는지 궁금합니다.

-실질적으로 공정별 원가 검토/실행예산 대비 원가 차이 분석 업무, 즉 직접비에 대한 원가 분석 업무는 현장 엔지니어(공무)가 담당합니다. 사업관리 부서의 경우 간접비 및 직접비 승인에 대한 감사 업무를 수행하게 됩니다.
-다만 실행예산 대비 실제 원가 차이가 나타나는 상황에서, 발주처 대상 클레임 및 협상을 통해 공사비 증액, 혹은 공기 연장 등 당사 수익성을 최대한 확보할 수 있도록 지원하는 업무를 일정 부분 수행하게 됩니다. (VO / EOT 클레임 등)

2-2) 각 프로젝트의 수익성을 판단하는 방법론 중 어떤 방법이 많이 가장 사용되는지 궁금합니다. IRR과 ROI를 고려하는 방법도 있다고 알고 있고, 단순히 Unit Cost 만 보는 경우도 있다고 들었습니다.

-IRR/ROI의 경우 건설사가 직접 지분을 투자하여 시행하는 사업의 수익성을 평가하기 위해 고려하는 것으로 알고 있습니다. (EX: 민자 SOC 사업 등)

-플랜트 사업의 경우 보통 건설사가 직접 지분을 투자하여 시행하지 않는 사업이 대다수라, Unit Cost에 가깝게 수익성을 판단한다고 보시면 될 것 같습니다. 건설사의 경우 프로젝트에 투자하는 것이 아닌, 공사비 수익을 얻는 것이니까요. (현대건설 기준 공사 수주 시 사업시행율(원가율)을 기준으로 수주 심의 진행)

2-3) 프로젝트 관리에서 공정 지연, 협력업체 및 발주처, PF 관련해서 여러가지 리스크가 발생하는 것으로 알고 있습니다. 혹시 가장 빈번하게 발생하는 리스크들과, 그에 대한 사전 및 사후 대응 방법에 대해서 알려주실 수 있으실까요?

- 질문해주셨던 바와 같이 다양한 리스크가 발생합니다. 다만 플랜트 사업에 있어서는 공정 지연 및 발주처 관련 이슈들이 큰 리스크로 작용하고 있습니다.

- 해외 플랜트 사업의 경우 발주처와 공사도급계약 체결 시 ‘공정 지연 발생 시 시공사 책임 범위’, ‘지연 사건으로 인한 추가비용 청구 유무’, ‘Time-bar 조항(지연사건 발생 시 통지 기한, 미통지 시 시공사 책임 간주)’ 등 다양한 계약조건들이 존재하는데, 이러한 계약 조건들이 점차 발주처에 유리하게 형성된다고 합니다.

-수주 시 이러한 계약 조건 트렌드나 혹은 당사가 유리하게 활용 가능한 계약조건을 검토하는 것 역시 중요할 것 같습니다.

2-4) 사업관리 직무에서는 현장 엔지니어들과 같은 내부 이해관계자들부터 협력업체나 발주처 같은 외부 이해관계자들까지 다양한 부서와 소통이 잦은 것으로 알고 있습니다. 특히, 건설업 특성상 현장과 본사의 괴리감이 커서 종종 트러블이 발생한다고 알고 있습니다. 혹시 빈번하게 발생하는 갈등 상황과, 해당 상황에서 전사적 관점의 사고를 고려하여 원만한 조정을 할 수 있는 최선의 방법이 무엇인지 궁금합니다.

- 현장/본사에서 주로 발생하는 트러블 중 하나는 수주 계약 조건으로 인한 트러블입니다. 해외영업 직무는 아니시겠지만, 수주를 KPI로 삼는 직무와 현장 시공 및 수익성을 KPI로 삼는 직무의 이해관계는 서로 일치하지 않으니까요. 다만 플랜트 현장에서 근무하지 않아 이러한 상황은 저도 잘 말씀드리기 어려울 것 같습니다.

- 다만 현장에서 본사 사업본부 및 기획본부에 요청하는 것은 발주처와의 적극적인 협의 및 시공에만 집중할 수 있는 환경을 조성하는 것을 많이 요구하는 것 같습니다. 현장은 시공을 위해 바쁘게 돌아가고, 그리고 발주처와의 협의는 현장에서만 판단하기에는 제한적인 경우가 많습니다.

- 그래서 각 사업본부(플랜트/토목/주택 등)의 기획실은 현장을 지원하기 위해 발주처와의 협의 진행, 대규모로 참여하는 플랜트 공사의 시공사 컨소시엄(ex: 현대/롯데가 공동 참여 중인 샤힌 프로젝트)에서의 시공사 간 입장 조율 및 분쟁 발생 시 대응 업무를 주로 수행합니다.

- 원만한 조정을 할 수 있는 최선의 방법은 저도 주니어급이라 말씀드리기 어렵네요 ㅎㅎ 다만 신입 채용 과정에서 건설사 특성 상 ‘소통능력’, ‘커뮤니케이션 능력’, ‘이해관계자 조율 경험’을 많이 강조했습니다. 그러한 경험이 있다면 이런 경험이 있으니 잘 조율 가능하다~라고 어필하시면 좋을 것 같아요. 사실 로열티보다는 이러한 능력이 전 더 중요하다고 봅니다.

- 그래서 각 사업본부(플랜트/토목/주택 등)의 기획실은 현장을 지원하기 위해 발주처와의 협의 진행, 대규모로 참여하는 플랜트 공사의 시공사 컨소시엄(ex: 현대/롯데가 공동 참여 중인 샤힌 프로젝트)에서의 시공사 간 입장 조율 및 분쟁 발생 시 대응 업무를 주로 수행합니다.

2-5) 신규 프로젝트 개발 및 신규 시장 진입을 시도하는 경우에 수익성, 시장성, 규제 및 정책 등다양한 관점에서 타당성을 판단한다고 알고 있습니다. 혹시 가장 중요하게 여겨지는 요소와, 신사업 진출을 위해 분석 방법론이 있을까요?

- 이와 관련해서는 제 직무에서 크게 도움드리지 못할 것 같습니다..

3. 최근 중견 건설사들이 대규모로 법정관리에 들어가면서 큰 이슈가 되었다고 알고 있습니다. 혹시 건설사 재무 동향에서 주목해야 될 만한 포인트가 있을까요?

- 신동아건설 등 중견 건설사들이 법정관리에 들어갔던 이유는 사실 국내 부동산 시장과 연관이 큰 사항이라 플랜트와는 큰 연관이 없을 것 같긴 합니다.

- 주로 자체 시행 사업을 위해 브릿지론으로 토지를 매입한 뒤 본pf 전환을 통해 향후 공사를 진행하고자 하였으나, 지방 위주의 사업장이 많은 중견 건설사의 특성 상 지방 미분양으로 인한 타격을 심하게 받아 현금 유동성 위기가 발생했고, 이로 인해 대규모 법정관리가 진행되었습니다. (신동아건설 검단 이슈)

- 그래서 간단히 파악하기 위해서는 당좌비율/현금흐름표 상 net cf/주석 상 우발부채/부채비율 등을 확인하시면 좋을 것 같습니다. GS건설의 경우 검단 붕괴 사고로 인해 충당부채가 많이 발생해서 부채비율이 상승했으나, gs아니마/엘리베이터 등 자회사 매각을 통해 재무건전성을 확보한 것으로 알고 있습니다.

- 플랜트와 관련 있는 이슈라면…. 최근 현대건설 자회사인 현대엔지니어링 폴란드 플랜트 현장에서 본드콜(계약이행보증금) 행사로 인해 대규모 손실이 발생한 것으로 알고 있습니다. 발주처와의 계약 미이행/분쟁 등의 이슈로 인해 이러한 사태가 나올 수 있으니 발주처와의 우호적인 관계 조성 및 협의가 주요 리스크 해소 전략이지 않을까 싶습니다. 특히 본드콜 손실이 발생하면 영업이익률이 낮은 건설사의 경우 어닝쇼크로 작용할 수 있으니 IR 차원에서도 중요할 것 같아요(해당 사건으로 현대건설 주가 6% 하락)

4. 재무 동향 외에 최근 건설사에서 가장 주목하고 있는 이슈가 있을까요? 최근에 안전/품질 관련 사고 및 부실시공 리스크에 관련된 이슈가 떠올랐다는 사실은 들어봤습니다.

- 말씀해주셨던 바와 같이 안전/품질에 대한 리스크 및 이슈를 크게 신경쓰고 있습니다. 이전에도 중처법 등 안전에 대한 리스크 관리가 주요 요인이었지만, 지금은 정부 차원에서 산업안전을 더욱 중요하게 생각하고 있으니까요.

- 리스크와 별개로 신사업 부분에 대한 새로운 BM을 찾고자 크게 노력 중입니다. 건설사 차원에서의 캐시카우는 수도권 도시정비사업인데요, 최근 메이저 건설사들끼리 경쟁적으로 도시정비사업을 수주하면서 장래 수주 단지가 점점 사라지고 있고, 출혈 경쟁으로 인한 저가수주/불리한 도급계약 조건 등 리스크가 발생 중입니다. 그리고 도시정비사업은 아파트를 짓는 사업이다 보니 개인적으로는 시공사 별 차별점을 크게 찾긴 어려워 보입니다. 단순히 사업비 금융 조달을 위한 시공사별 신용등급정도?

- 다만 플랜트 사업의 경우 발주처가 시공사의 On Budget/On Time 능력, 그리고 시공사가 수행한 플랜트 사업의 수행 실적, 혹은 이전 플랜트 공사 패키지를 수행한 시공사가 후속 패키지도 참여하는 등 시공 능력이 곧 경쟁력으로 작용할 수 있다고 생각합니다. 또한 향후 새로운 BM으로 활용 가능한 에너지/발전 사업의 기술력 역시 확보할 수 있구요.

- 그래서 지금은 매각했지만, gs건설이 gs아니마 등 수처리 및 환경 시설에 대한 투자를 많이 단행하지 않았나 싶습니다. 플랜트/뉴에너지 사업의 경우 그러한 BM 확보와 일정 부분 맞닿아 있을 것 같아요.

5. 가장 우려되는 부분 중 하나가 업계와 기업에 대한 로열티입니다. 원래 금융/컨설팅 쪽을 준비하다가 사기업으로 틀게 된 케이스라 로열티를 의심받을 것 같은 걱정이 있습니다. 업계에 대한 지원 동기로는 에너지 변환과 신흥국 인프라 확대속에서 플랜트 산업이 가지는 중요성, 직무에 대한 지원 동기로는 그동안 쌓아온 분석 역량과 재무/금융 지식을 동시에 활용할 수 있는 매력도를 어필했습니다. 혹시 추가로 보완할 만한 포인트가 있을지 궁금합니다.

- 충분히 좋은 지원 동기입니다. 플랜트 사업의 경우 해외 사업이 많을 수 밖에 없는데, 이 경우 수출입은행을 통한 금융 조달 및 보증(ECA), 환 리스크 관리 등 다양한 재무/금융 능력을 활용 가능할 것 같아요.

- 그리고 해외사업 수주 및 해외 발주처/국가 수주 전략 분석의 경우 분석 역량 역시 좋은 쪽으로 사용될 수 있을 것 같습니다. 혹시나 해외 시장에 대한 분석을 금융/컨설팅 쪽에서 진행하신 활동이 있다면 그런 쪽으로도 활용 가능할 것 같아요. 타 회사를 다니는 제 동기의 경우 해외 시장 마케팅 직무로 입사했는데, 상사에서 인턴을 경험했던 역량을 해외 발주처 커뮤니케이션 업무를 진행하는 그런 쪽으로 잘 활용하더라구요.

그래서 무슨 일을 하나요? 1 (건설사 현장관리 / 현대건설 경영일반 사업관리 / 직무기술서)

flowflowflowflowflow — Thu, 22 Jan 2026 10:44:33 +0900

이전에 커피챗 했던 내용에 대한 백업 겸 향후 설명 자료(GPT로 아래 대화내용 JD로 변환해달라고 요청)

이한우 현대건설 대표이사가 힐스테이트 더웨이브시티에서 현장 직원들과 함께 안전시설과 작업환경을 점검하고 있다., 현대건설

현대건설 재경본부 사업관리실 소속으로,

전사 유동성 확보 및 프로젝트 단위의 사업관리 업무를 수행합니다.

입사 초기에는 현장(건축·주택·토목·플랜트 등)에 배치되어 프로젝트 단위의 원가·수금·예산 관리를 수행합니다.

※ 주요 업무

● 현금 유동성 및 수금 관리

- 프로젝트 매출 발생 시 발주처 청구 및 수금 진행

- 매출채권 관리 및 수금 현황 보고

● 예산 및 원가 관리

- 공종별 원가 내역 검토, 예산 대비 원가 차이 분석

- 공정 진행률에 따른 비용 및 수익 인식

● 프로젝트 리스크 관리

- 공정 지연, 민원, 협력업체 및 발주처 대응 등 리스크 요인 파악

- PF(프로젝트 파이낸싱) 및 수금 관련 리스크 관리 지원

● 이해관계자 커뮤니케이션

- 현장 엔지니어, 협력업체, 발주처, 본사 유관부서 간 조정 및 협의

● 회계 및 경영관리 지원

- 건설회계 기준에 따른 수익 인식 및 회계 처리 지원

- 현장별 매출·비용 실적 보고 및 본사 통합 관리

※ 근무 초기에는 현장 단위 사업관리 업무를 중심으로 수행하며,

추후 본사 **사업관리실(예산, 수금, 인사·교육, 제도개선 등)**로 순환 배치될 수 있습니다.

3. 자격요건

학사 이상 (전공 무관)
원가/재무/회계/경영관리 등 관련 이해도가 있는 자
건설 산업 및 프로젝트 관리에 대한 관심과 이해도가 있는 자
다양한 이해관계자와 원활히 소통할 수 있는 커뮤니케이션 능력 보유자

4. 우대사항

회계/재무 관련 자격 보유자 (회계관리 1급, 전산회계, CPA 등)
건설업, 인프라, PF 등 관련 프로젝트 경험 또는 이해 보유자
스타트업·중소기업 등에서 제너럴리스트로 다양한 경영지원 업무를 수행한 경험
건설회계 수익 인식 방식, PF 구조, 우발부채 등 기본 개념 이해자
중대재해처벌법 등 건설 관련 법규 이해자

5. 직무 특징 및 근무 환경

입사 초기에는 현장 배치 근무를 통해 사업관리 실무를 경험
(예: 수금, 예산, 원가, 발주처 대응 등)
이후 일정 근무기간(약 2~3년) 후 본사 전환 또는 타 현장 순환 근무 가능
다양한 프로젝트(건축·토목·플랜트 등)를 경험하며, 기업 재무 및 사업관리 전반의 이해를 쌓을 수 있음
경영지원/재무관리/CFO 트랙으로의 경력 확장 가능

6. 현대건설이 주목하는 인재상

도전과 책임감: 낯선 현장에서도 스스로 문제를 파악하고 해결하려는 태도
소통과 협업: 기술직, 발주처, 협력사 등 다양한 관계자와의 조정 능력
경영적 사고: 현장 이슈를 재무·회계적 관점에서 해석하고 개선 방향을 제시할 수 있는 분석력
로열티와 지속성: 건설 산업의 특수한 환경(지방근무, 순환보직 등)에 대한 이해와 적응력

7. 참고 키워드

건설회계 수익 인식(Percentage of Completion)
선급금 / 선수금
우발부채 및 신용보강
PF 구조와 책임준공
중대재해처벌법

✅ 한 줄 요약

“현대건설의 현금흐름과 프로젝트 리스크를 관리하는,

현장 중심의 경영지원 전문가(CFO 트랙 초기 단계) 직무입니다.”

ps. 직무소개가 좀 대충 나와있긴 하더라.... 이거 진짜에요?

일단 지원 직무에 대해 다시 설명을 드려야 할 것 같네요. 아무래도 저희 JD가 부실하다 보니 그런 것 같아요.

저희 내부 인사규정 상 신입은 어지간하면 현장으로 배치합니다. 신입 경영지원 직원이라면 '재경본부 사업관리실' 소속으로 근무하실텐데요, 해당 부서는 전사 차원의 현금 유동성, 수금을 담당하는 조직입니다. JD 상 '프로젝트 사업관리'라고 보시면 될듯해요.

쉽게 말하면 건설 현장의 원가가 투입되어 매출이 발생하면, 해당 매출을 발주처에 청구하여 매출채권으로 만들고, 이를 수금하는 조직입니다. 건축/주택 사업 현장의 경우 사업비 지출, 관리, 인출, 중도금 및 잔금 등 현장 단위의 PF 업무를 진행하기도 하고, 토목 현장은 담당 발주처가 정부 담당부처(국토부)인만큼 관련 정책, 동향에 민감한 등 현장에 따라 성격이 조금 다르긴 합니다. 하지만 담당 업무의 메인이 전사 유동성 확보인 점은 부정하기 어렵습니다.

경영(사업)관리 직무로 입사하셔서 현장에서 근무하신다면 이해관계자와의 소통이 필수적입니다.

현장 원가내역서를 작성하면서 공종(공정)별로 투입 원가가 예산과 차이가 발생하는 경우가 있어요. 문과 출신인 저희가 공학적인 지식이 깊진 않으니 현장에서 해당 공종을 담당한 직원 분과 소통하면서 왜 이런 내역이 발생했는지, 해결 방안은 무엇인지 확인해야겠죠.

혹은 현장에서 민원이 발생하는 경우도 있는데, 이에 대해서 민원 관련 대응을 해야 하는 상황도 발생하고, 협력업체 및 컨소시엄(공동도급)에 참여하는 건설사와도 수금 및 비용 관련해서 어느 정도의 조정이 필요한 상황들이 자주 발생합니다. 또한 건설업 특성상 암묵지가 너무 많다 보니 선배들에게 물어보면서 배워야 하는 매뉴얼 너머의 정보들도 많구요.

제 개인적으로 부서차원에서 알아두면 좋은 이슈들은

1. 건설사(현대건설) 재무 동향

- 신동아건설, 이화공영 등 중견 건설사들이 법정관리에 들어가면서 최근 큰 이슈가 되었습니다.

2. 지방 미분양 이슈

- 현대건설은 대구 미분양 난 단지에 대해 CR리츠 도입으로 공사비 일부 회수하려는 전략을 진행하려 하고 있습니다.(금융주간사 유안타)

3. 자체개발 사업에 대한 동향

- 현대건설은 적극적으로 에쿼티 투입, 연대보증 등 신용보강을 통해 자체 개발 사업에 뛰어들고 있습니다. 잘 되면 좋겠지만, 이런 사업이 망한다면 우발부채가 실제 부채로 이어질 수 있겠죠? 높은 수준의 우발부채를 지니고 있기 때문에 해당 사업장을 현장 차원에서 적극적으로 관리하고, 수금하면서 이러한 리스크를 관리할 수 있다~는 관점도 좋아보입니다.

별개로 유튜브 '계동칠오' 가시면 CEO Investor day 요약본이 있는데, 보고 가시면 전사 차원의 방향성을 이해하실 수 있을 겁니다. 상장 건설사 최초로 진행한 행사다보니 좀 공을 많이 들였다고 하네요.

면접 관련해서는 사실 문과 출신이 건설사, 그것도 현장에 갈 수 있다는 리스크를 지고 지원했다는 건 다들 궁금해합니다. 이런 부분들이 확실하게 해소되지 않은 지원자는 언제든지 나갈 수 있다고 생각합니다. 저는 왜 굳이 문과가 건설업에 지원했는지?? 이 답은 솔직히 대답을 우수하게 하진 못했던 것 같아요.

그래서 Why 건설업, Why 현대건설에 대한 본인만의 논리나 동기를 확실하게 보강하셔야 합니다.

특히 인사실, 면접 현직자들 모두 현장 근무 경험이 있는 사람들이기 때문에 이러한 부분이 해소되지 않거나, 현장 근무에 어렵다는 반응이 나온다면 좋지 않은 평가가 나올 수 있다고 생각해요.

후술할 이해도와 이어지는 부분인데요, 중대재해처벌법 알고 있는 사람은 선착순 1명 대답해보라는 질문이 기억에 남습니다. 운이 좋게도 관련 리서치를 해놔서 답을 할 수 있었는데요, 합격 후 면접관과 식사 자리에서 이에 대해 정말 좋은 평가를 내리셨다고 했던 답이 기억나네요. 중대재해처벌법이 뭔지? 정도만 알아두시면 좋을 것 같아요.

마지막으로, 아마 높은 수준의 건설 산업 이해도를 요구하진 않을겁니다. 저는 새마을금고중앙회 최종면접까지 준비하면서 PF시장 동향, 기초는 준비했었습니다. 별개로 회계사 시험 준비하면서 회계/재무 기초는 알았고, 운이 좋게도 건설산업 관련 팀플을 해봐서 관련 동향 기초만 알고 있었습니다. 공학적인 지식이나 건설사 특징은 아예 몰랐어요.

하기 내용들 관련해서 실무면접/PT면접 때 질문이 나왔고, 대답을 적절히 하니 좋은 반응이 나왔습니다. 아래 개념들은 알아가시는게 좋을 것 같아요

1. 건설회계의 수익 인식 방법

2. 선급금과 선수금의 차이

3. 우발부채가 건설사에게 왜 리스크로 작용하는지?

4. PF 구조에서 건설사의 역할(책임준공, 신용보강)

5. 중대재해처벌법

1. 사업 예산관리, 리스크 관리를 수행하신 점은 좋은 것 같아요. 다만 건설 산업에서 적용되는 예산관리, 사업관리, 리스크 관리는 결이 다르다는 점은 인지하고 계시면 좋을 것 같아요. 해당 경험을 통한 '문제수행 능력', '이해관계자 소통 및 협업' 정도의 경험 어필하시면 좋을 듯 합니다.

그리고 스타트업으로의 창업 이력 관련해서는 전 좋다고 생각합니다. 다만 지원 직무에서 스타트업 이력을 긍정적으로 평가하는 것은 '혁신' 보다는 '제너럴리스트'로서 기업의 전반적인 과정을 다 수행해보고, 적응할 수 있었다는 것에 가까운 것 같습니다.

사업관리 직무로 현장에 부임하신다면, 스타트업에서 경영지원 담당자로 일하시는 것과 유사합니다. 예를 들자면 모 현장(데이터센터)의 연 매출은 800억인데, 경영지원 직군은 3명이었습니다. 정규직, 그러니까 사업관리는 1명이었구요. 실질적으로 CFO, 총무, 인사 등의 역할을 다 담당하시는 것이기 때문에, 제너럴리스트로의 강점, 기업 전반의 경영지원 업무를 수행했다는 것에 강점을 어필하시는게 좋아보이네요.

2. 재경본부 사업관리실에서는 현대건설 전체 프로젝트의 현황을 관리합니다. 전사 유동성을 관리한다고 이야기했었는데, 그렇기에 각 현장의 특성에 따라 매출, 수금 현황이 어떻게 진행되는지, 그리고 현장 공정 진행 상황에 있어 어떤 리스크가 있는지 미리 확인하고 검토하는 역할이 있습니다.

그러니까 전체 사업 현황을 다 파악하고, 관리하는 것에 가깝습니다.

동시에 여러 프로젝트를 관리하는 건 상당히 드문 일입니다. 제가 말씀드린 건 전사 사업관리실 차원에서 다양한 현장을 관리한다는 것이지, 현장 근무 시에는 사업관리실에서 해당 프로젝트 전담으로 파견하여 근무 하는 느낌이라고 보시면 될 것 같아요.

다만 2~3년 정도 근무한 뒤 타 현장으로 순환 근무를 진행할 때 다른 사업부의 현장(플랜트, 건축, 토목 등)으로 이동이 가능하다는 것입니다.

새로운 팀에서 새로운 업무를 배우지는 않습니다. 프로젝트의 성격에 따라 발주처, 공정, 프로젝트 관련 이슈, 협력업체 이슈들이 다르긴 합니다.

다만 앞서 언급드린 것처럼 건설회계의 수익 인식 방법에 따라 발주처에게 수금을 진행하고, 월별 공정 관련 리스크 및 원가 내역을 엔지니어와 함께 검토하는 등 업무가 루틴한 느낌이라 적응 관련 이슈는 크게 없을 듯 합니다.

이번 면접 전형에서 어떤 임원분이 오시는지 모르겠네요... 다만 제가 응시했던 면접 전형처럼 사업관리실장님이라고 가정하고 말씀드릴게요.

- 해외 근무, 혹은 지방 근무 시 잘 버틸 수 있는지 적응력 관련 질문이 들어올 것 같아요. 관련해서 고민해보시면 좋을 것 같습니다.

- 현대건설에 대한 로열티를 중시합니다. 왜 현대건설인지? 왜 건설업인지?에 대한 고민은 임원면접에서도 유효합니다.

- 본인의 이력에 대한 일종의 압박 면접이 진행됩니다. 전 회계사 시험 실패에 대해, 그리고 낮은 학점에 대해 강한 압박이 들어왔어요. 이에 대해 인정하시되, 긍정적이면서도, 도전적인 느낌으로 답변하시면 좋을 듯 합니다.

- 사업관리 직무가 뭘 하는 직무인지 한번만 정리하시면 좋을 것 같아요

- 본인의 역량을 지원 직무에서 어떻게 잘 살릴 수 있을지 고민하시면 좋습니다.

- 최근 현장에서 민원 관련된 이슈가 많더라구요, 현장에서 민원이 들어온다면 어떻게 해결할지 고민해보시면 좋을 것 같아요. 디테일을 원하는 느낌은 아니니, 소통을 꾸준히 하면서 최선의 결과를 내보겠다. 발주처와 관련된 사항이면 발주처에도 민원 관련 이야기를 하며 같이 해결해 보겠다~ 이런 느낌이면 좋을 것 같아요